Entender cómo es el proceso para lo que conocemos como el sueño americano puede ser un tormento para algunos, sobre todo cuando el inglés traba la lengua y el oído. A menos así lo dieron a entender los agentes involucrados en la compra de una vivienda cuando se trata de la comunidad latina en Omaha.
Existen muchas preguntas y dudas a la hora de adquirir una vivienda propia como hay que tener mucho dinero, hay que tener una visa o residencia, hablar inglés, hay que tener un récord crediticio alto pagar impuestos altos y demás.
Para sorpresa de muchos la compra de viviendas durante la pandemia en 2020, por parte de los latinos, se ubicó en 49% con respecto al año 2019 que estuvo en 47,5% en Estados Unidos, según especifica un reporte de la The National Association of Hispanic Real Estate Professionals (NAHREP).
El reporte refleja que 52,68% de los latinos son propietarios de viviendas en Nebraska.
Según el informe este repunte se debió a que en medio de la pandemia del Covid, las tasas hipotecarias estuvieron alrededor de 3%, lo que significó una gran oportunidad de inversión en la propiedad, sumado a los programas de ayuda financiera que ofrecen los prestamistas, es decir, los bancos.
Se proyecta que entre los años para el año 2040 la proporción de latinos dueños de vivienda propia sea de 70% con respecto a los no latinos.
En Omaha, a pesar de la diversidad de agentes de bienes raíces que hablan español, existen aún barreras y miedo que evitan a los latinos comprar una casa y mantener alquilando una casa o apartamento.
Ana Pérez, agente de bienes y raíces de la firma LifeStyle Realty, Realty One Group Sterling (254 N. 114th St) expresó que los más complejo para algunas comunidades es comprender el proceso del cierre del título de propiedad y todo el proceso que conlleva la compra de una casa, por lo que ella es una guía para que todas las personas sepan bien cuál es el camino a tomar y hacer sencillo el proceso.
Sobre este punto, Abe García, también agente inmobiliario del grupo opinó: “Siento que el camino (para la compra de viviendas) no está muy claro. Hay una ausencia de recursos o a veces la gente (algunos agentes) no quiere tomarse el tiempo para explicar sobre los programas que hay. O ellos (los compradores) no saben por dónde comenzar y sienten que no tienen opciones”.
Ambos rompieron el mito sobre que para tener una vivienda hay que tener un crédito alto, ayuda sí, pero es algo que no determina el poder adquirir una casa.
La inicial surrealista de 20%
El sitio web Zillow refleja que en el último trimestre el precio de las viviendas aumentó un 14% y el precio promedio para finales de enero es de $247 679.
Si alguien desea comprar una casa a ese precio tendría que dar una inicial de casi $49 535 que corresponde al 20% que suele exigir los bancos como depósito dentro de un préstamo convencional. A esto se le tiene que sumar los gastos de impuestos, seguros y el proceso de cierre de título de propiedad, que es un costo por encima de la inicial, cuyos costos estarían por el orden de $5 000 a $10 000 según mencionó en una entrevista la agente de cierre de compra y títulos de propiedad para los hispanos en Charter Title & Escrow, Itzel González, cuya oficina está en 407N 117th St.
Sin embargo, para adquirir una vivienda no siempre es necesario dar una inicial de 20%, explicó Jeremy Murray, agente inmobiliario de Realty One Group Sterling.
“Existen programas como el NIFA (Nebraska Investment Finance Authorithy) a los que se pueden aplicar (…) es necesario tener un agente de bienes raíces que sepa cómo negociar en su mejor interés y conocer sobre los programas de préstamos para asegurarse de que obtenga el prestamista adecuado que se adapte a sus necesidades”, expresó Murray.
Apuntó que los programas ayudan a cubrir algunos gastos como la inicial o el título de cierre.
Sugerencias
La primera sugerencia que hacen los expertos es saber si está precalificado, para ello el banco pide requisitos como la planilla W2 y el récord de impuestos, entre otros. Si la persona no tiene número de seguridad social (SSN), se puede hacer a través de un número de contribuyente (ITIN). Sin embargo, en este último los bancos suelen ser más estrictos en los requisitos.
La precalificación es una especie de aval en el que se presume que el comprador es serio con su proceso de compra.
Es por ello que Juanita Incontro, experta en el proceso de hipotecas, comentó que a lo largo de su carrera ha notado que los latinos tienden a comprar todo en efectivo y evitan estar relacionados con algún crédito bancario. “El efectivo es solo eso, efectivo, y este no es verificable (por el banco)”, dijo.
Apuntó que no hay que tener miedo a la hora de comprar una casa por tener un récord crediticio bajo. Vale destacar que los bancos se guían por el récord del Fair Isaac Corporation (FICO) que estableció una clasificación de créditos siendo 300 pobre y 850 excelente. Un crédito es bajo cuando está por debajo de 580. De ahí para arriba puede ser entre aceptable, bueno, muy bueno o excelente (850) dependiendo de la entidad bancaria.
A todas estas Incontro verifica esos datos para darle una ventana al comprador junto con el agente inmobiliario.
Errores que se suelen cometer
Sobre si es necesario o no un agente inmobiliario la respuesta la tiene el comprador. Lo que sí es cierto es que el experto en bienes raíces es capaz de encontrar una vivienda que ni siquiera el comprador tenía en mente y, además, puede hacer más llevadera el proceso de compra y evitar errores.
“Tuve un caso en el que en pleno cierre de título le explico al comprador que necesita la firma de su esposa. Pero ésta estaba en El Salvador. El comprador nunca mencionó que estaba casado hasta que se hizo el papeleo. Tuvimos que rehacer todo nuevamente. Ahora, a la hora de que él quiera vender la propiedad sí necesitará sí o sí la firma de su cónyuge”, contó Itzel González.
“Esto puede ser considerado un fraude ya que Nebraska es un estado marital. Además, si se está casado en un lugar eso es válido en cualquier parte del mundo”, agregó.
Durante el proceso de compra de la casa, que puede tardar mes y medio, el comprador no debe adquirir otros créditos. “Esto es un error común. Se meten a comprar una casa y luego piden crédito por otros lados durante ese proceso de verificación y compra. Eso no se debe hacer”, apuntó González.
A la pregunta de si es mejor rentar o comprar los expertos sugieren que mejor es comprar porque se trata de una inversión a largo plazo.
Programas para nuevos compradores
The Nebraska Investment Finance Authority (NIFA) es un programa del estado de Nebraska que ayuda a aquellos cuyos ingresos salariales sean bajos a cubrir gastos de la inicial convencional (20%) o papeleo de cierre de una vivienda. Aquí se invierte un mínimo de $1 000 y el porcentaje de pagos de hipotecas puede ser de 3%.
Antes de aplicar tener debe:
- Buscar un prestamista
- Asistir a clases educativas para obtener un certificado de Homebuyer. (Ver página web)
- Buscar un agente de bienes raíces
- Aplicar a NIFA
Documentos que exigen:
- Récord de pago de impuestos
- Si no ha pagado impuesto, especificar el por qué.
- Copia del contrato W2.
- Prueba de pago manutención o alguna pensión alimenticia.
- Certificado de Homebuyer.
- Copia de estados de cuenta
- Copia de DD214 para veteranos calificados.
Neighborhoodlift. Este es otro programa de financiamiento entre el banco Wells Fargo y NeighborWorks® America que ofrece asistencia, a quienes califiquen y aprueben las clases educativas de homebuyer. El programa puede aportar $15 000 para el pago de la inicial o cierre de título.
Para aplicar necesitará:
- Completar ocho horas del curso educativo de la lista sus proveedores.
- Tener la precalificación (pre-approval) de la hipoteca para este programa.
Los compradores deben tener un ingreso por debajo de $80 480.